降准刺激房地产？连续6年卖了10亿平米，还有多少后劲？

9月6日晚，央行宣布全面降准，一时间市场舆论为之沸腾，纷纷畅想后面的降息，以及股市和房市再来一波。

股市再来一波反弹是没问题的，但房地产市场就难说了，因为即便降息，房贷利率也不会得到多大便宜。

因为8月25日，央行宣布自2019年10月8日起，对于新发放的商业性住房个人贷款，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。也就是说，按照8月20日发布的首期新LPR计算，那么10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

再结合市场调研数据来看，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍，二套房贷款平均利率为5.76%。

所以，对于房地产市场来说，央行的降准降息不要期待太多。目前房地产市场正处在一个胶着状态，但也是一个历史性的顶部。

说胶着，那是因为房地产市场在开发商端和购房者端雄厚的资金支撑，存在一个惯性。

先看开发商端，截至2019年二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元。另外，中国信托业协会数据显示，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元，如果结合2019年来房地产信托产品融资规模新增近3500亿元来估算，截至二季度末，房地产信托资金余额约在3万亿多。再加上境内外发行的房地产债务余额至少上万亿，那么开发商端的负债规模高达15万亿多。

再看购房者端，截至到2019年6月底，中国的个人购房贷款余额将达到33.19万亿元，其中包含估算的截至2019年6月的5.23万亿元公积金贷款。

综合计算来看，开发商端和购房者端的贷款规模合计48万亿，如果再加上诸如消费贷或者其他融资或负债方式进入房地产市场的资金，中国房地产市场目前合计约聚集了50万亿资金。

就这样，在目前中国M2余额192万亿的规模中，凭借着50万亿的资金涌入，加上个人住房贷款的高速增长，以及超过90%的居民借贷都用于买房的热情，中国房地产市场中的商品住宅年销售面积自2013年以来连续6年超10亿平方米也就毫不奇怪了，至于2019年将继续超过10亿平方米那简直是一点悬念都没有。

在这样的资金支持，以及民众的热情与信仰之下，房价上涨是立竿见影的，房价下跌则是缓慢而小幅的。从牛顿万有引力规律来看，中国的房价是不遵守这一规律的。时至今日，房地产市场上多空之争已呈压倒性优势，可以说，几乎不再听闻空头们的声音。

市场有惯性，资金和群众有热情，看起来一切是完美的，但往往恰到此时，是最需要注意的，正如股票市场上，当空头几乎消失时，市场的顶部也就同时形成了。

对于中国房地产市场来说，目前的情形是，市场上预期趋于一致，但政策调控不断。中原地产研究中心统计数据显示， 2019年1~7月，全国房地产调控政策达到307次，7月单月全国房地产调控政策次数为56次。可以说，政策对开发商和购房者两端都进行了紧约束。

7月末央行在召开的全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，央行称房地产行业占用信贷资源依然较多，要合理控制房地产贷款投放，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

而对于购房者端来说，直接就是提高房贷利率，虽然LPR在未来有可能会降息趋势而下降，但从多个城市的房贷利率市场来看，对购房者还是紧约束了。

政策的加码效应，正在房地产市场的数据上表现出来，房地产开发投资已在2019年5~7月连续三个月出现增幅回落，而且从趋势看预计8月还会持续；2019年以来，商品房销售面积已连续6个月下降。

虽然2019年中国房地产市场商品住宅销售面积还是会超10亿平方米，但很可能遇到“7”这个关口，即2019年是历史大顶。这个预测再过几个月，也就是到2020年初我们就可以先来检验一下了。